Breve historia de los créditos hipotecarios UVA

Hace dos años el gobierno nacional presentó una línea de créditos hipotecarios que llamó UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y que, por las bajas tasas con que comenzó, representaba a priori una cuota inferior al alquiler.

Los créditos se ajustan por el Índice UVA que publica el Banco Central en cuyo cálculo tiene un importante incidencia la variación en el  IPC (índice de precios al consumidor), que en forma coloquial conocemos como inflación.

Lo que nadie explicó, (y no pienso que sea un olvido), es que no sólo la cuota se ajusta por el índice UVA sino también el capital adeudado. Trataremos de explicarlo con un ejemplo para que se entienda mejor.

Supongamos que pedimos el 31/03/2016 un crédito de $ 100.000 a 10 años, es decir a 120 meses.  

FECHA	CAPITAL $	COTIZ UVA	CAP EN UVA	CUOTAS	CUOTA EN UVA	CUOTA EN $	CAP FINAL UVA	CAP FINAL $
31/03/2016	100.000,00	14,05	7.117,44	120,00	59,31	833,33	7.058,13	99.166,67
31/03/2017	115.622,78	18,05	6.405,69		59,31	1.070,58	6.346,38	114.552,19
31/03/2018	128.740,21	22,61	5.693,95		59,31	1.341,04	5.634,64	127.399,17
31/08/2018	139.630,49	25,87	5.397,39		59,31	1.534,40	5.338,08	138.096,09

El UVA funciona como si fuera una moneda extranjera. Es decir, nos otorgaron $ 100.000 y el índice a la fecha de compra era de $ 14,05, lo que nos están prestando son 7.117,44 UVA (100.000 dividido 14,05)

Por lo tanto nuestra cuota mensual en UVA fue de 59,31 UVA (7.117,44 dividido 120).

Entonces la cuota en pesos del primer mes es $ 833,33 (59,31 por 14,05). A esta cuota se debe agregar el interés, que en el inicio era de 3,5% anual en Banco de la Nación y 8% anual en los bancos privados. Esto sumaría $ 250 en el primer caso o $ 666,67 en el segundo. Teniendo en cuenta que en ese momento la tasa anual para créditos hipotecarios tradicionales era de 14% o 15% anual, en principio, el sistema parecería ventajoso.

¿En dónde hace agua es sistema entonces? En el ajuste por UVA.

No tomaremos en cuenta en nuestro análisis el cálculo de intereses porque su incidencia es similar a cualquier otro crédito hipotecario. Sólo como dato adicional podemos informar que la tasa original de 8% para créditos UVA está hoy en 14,5%. Pero esto no es lo más grave. Esto pasó con todos los créditos a tasa variable.

Nos limitaremos entonces a considerar sólo el ajuste por Índice UVA:

Al 31/03/2017, un año después nuestra deuda en UVA pasó a 6.405,59 (7.117,44 original menos 12 cuotas por 59,31). Hasta ahí todo bien salvo que el índice UVA a esa fecha fue de $ 18,05 por lo que la deuda en pesos era en ese momento de $ 115.622,78 (6405,59 por 18,05), ¡Pagamos todo un año y nuestra deuda en pesos en lugar de disminuir aumentó! La cuota de ese mes ya es de $ 1.070,58 (59,31 por 18,05) más intereses.

Un año después, el 31/03/2018, el Índice UVA fue de $ 22,61 por lo que la cuota mensual subió a $ 1.341,04 más intereses, pero lo que es peor, el saldo de deuda después de pagar 24 cuotas valía 5.693,95 UVA, igual a $ 128.740,21.

Al 31/08/218, fin del mes pasado, el Índice UVA fue de $ 25,87, influenciado por la corrida cambiara de los últimos meses que empujó el IPC (inflación), por lo que la cuota sube a $ 1.534,40, y la deuda en pesos después de haber abonado 29 cuotas es de 5.397,39 UVA equivalente a $ 139.630,49

Alguien podrá argumentar que la propiedad que se haya adquirido se revaluó en forma equivalente al crecimiento del dólar, por lo que la deuda en pesos, aún aumentando nominalmente (de 100.000 a 139.630) representa un porcentaje menor sobre el valor de la propiedad que lo que representaba el préstamo inicial al momento de la compra. Es posible que este razonamiento sea correcto.

Pero el problema es que los sueldos no crecieron en la proporción que lo hizo el crédito hipotecario. El resultado es que aquellos asalariados que accedieron a un crédito UVA tienen cada vez más dificultades para sobrellevar el sistema.

Espero haber sido claro en el análisis.

Osvaldo Villalba

12/09/2018

Historias de Abogados

LA ABUELA

Los abogados jamás deberían

hacerle una pregunta a una

 abuela si no se encuentran

 preparados para la respuesta.

.

Durante un juicio, en un pequeño pueblo cercano a Esquel, el abogado acusador llamó al estrado a su primer testigo, una mujer de avanzada edad.

El Abogado se acercó y le preguntó,

—Sra. Sánchez, ¿sabe quién soy?

Ella respondió:

—Sí, lo conozco, Doctor Garza. Lo conozco desde que era un niño y francamente le digo que usted resultó ser una gran decepción para sus padres. Siempre miente, cree saber de todo, es muy prepotente, abusivo, engaña a su esposa y lo peor de todo, manipula a las personas. Se cree el mejor de todos cuando en realidad es el peor Procurador del Estado. Claro está que sé quién es usted. 

El Abogado estaba perplejo sin saber exactamente qué hacer. 
Apuntando hacia el fondo de la sala le pregunta a la Sra. Sánchez:

—¿Conoce al abogado de la defensa?

Nuevamente ella respondió:

—Por supuesto. También conozco al Doctor García desde que era un niño. Es flojo, medio opa y tiene problemas con la bebida. No puede tener una relación normal con nadie. Sin mencionar que engañó a su esposa con tres mujerzuelas diferentes. Una de ellas era la esposa suya. ¿Recuerda? Claro que lo conozco. Su mamá tampoco está orgullosa de él. 

El abogado de la defensa casi cae muerto. 

Entonces el Juez llama a los dos abogados para que se acerquen al estrado y les dice:

—¡Si uno de ustedes, par de imbéciles, le pregunta a esta vieja loca si me conoce a mí, lo mando a la cárcel de por vida! 

ABOGADO PENALISTA

Abogar exige raciocinio

 rápido e inteligencia...

En una importante ciudad, un hombre estaba siendo juzgado por asesinato. Había indicios indiscutibles sobre la culpabilidad del sospechoso, pero el cadáver no aparecía. Casi al final de su alegato, el abogado, temeroso de que su cliente fuese condenado, recurrió a un truco: 

—Señoras y señores del jurado, señor Juez, tengo una sorpresa para todos, —dijo el abogado, mirando hacia su reloj—. Dentro de dos minutos, la  persona que aquí se presume asesinada, entrará en la sala de este Tribunal.

Y miró hacia la puerta. Los jueces, sorprendidos y también ansiosos, se quedaron mirando a la  puerta. Transcurrieron dos largos minutos y nada sucedió.

El abogado, entonces, finalizó diciendo:

—Realmente, dije eso y todos ustedes miraron hacia la puerta con la expectativa de ver a la supuesta víctima. Por lo tanto, quedó claro que todos tienen dudas en este caso, de que alguien realmente haya sido asesinado. Por eso insisto para que ustedes consideren a mi cliente inocente. In dubio pro reo

.

Los jurados, visiblemente sorprendidos, se retiraron para la decisión final.

Algunos minutos después, el jurado volvió y pronunció su veredicto: — ¡Culpable!  

—¿Pero cómo? —preguntó el abogado— yo vi a todos ustedes mirar fijamente hacia la puerta ¡Es para concluir que estaban con dudas! ¿Cómo condenan con duda?

Y el juez aclaró:

—Sí, todos nosotros miramos hacia la puerta, menos su cliente.

Moraleja:
¡No sirve de nada ser un buen abogado si el cliente es un estúpido!.

EL ABOGADO DE LA MAFIA

Una historia para confiar

en Contadores y Abogados

Un jefe de la mafia descubrió que su Contador habí­a desfalcado 10 millones de dólares de la caja.

El Contador era sordomudo. Por eso fue admitido en el trabajo, pues como no podí­a oí­r nada y menos hablar, en caso de una eventual detención y proceso, no podrí­a actuar como testigo.

Cuando el Jefe le fue a preguntar por los 10 millones, llevó consigo a su Abogado, que conocí­a el lenguaje de las señas de los sordomudos.
El jefe pregunto al Contador:

— ¿Donde están los 10 millones que te llevaste?

El Abogado usando el lenguaje de las señas, le hizo llegar la pregunta al Contador, que a su vez respondió con señas.

— Yo no sé de que están hablando.

El Abogado le tradujo para el jefe.

— El dice que no sabe de que le hablamos.

El mafioso saco un pistola calibre 45 y apuntó a la cabeza del Contador, gritando:

— Preguntale de nuevo.

El Abogado, por señas, le dijo:

— El te va a matar si no le contás donde está el dinero.

El Contador respondió con señas:

— Ok, ustedes ganaron, el dinero está en una valija marrón de cuero, que está enterrada en el jardí­n de la casa de mi primo Enzo, en el Nº 400 de la calle 26, bloque 6 del barrio de Santa Marta.

El mafioso le preguntó al Abogado.

— ¿Qué dijo?

El Abogado respondió:

— Dice que no tiene miedo de morir y que a usted le faltan huevos para apretar el gatillo . . .