Breve historia de los créditos hipotecarios UVA

Hace dos años el gobierno nacional presentó una línea de créditos hipotecarios que llamó UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y que, por las bajas tasas con que comenzó, representaba a priori una cuota inferior al alquiler.

Los créditos se ajustan por el Índice UVA que publica el Banco Central en cuyo cálculo tiene un importante incidencia la variación en el  IPC (índice de precios al consumidor), que en forma coloquial conocemos como inflación.

Lo que nadie explicó, (y no pienso que sea un olvido), es que no sólo la cuota se ajusta por el índice UVA sino también el capital adeudado. Trataremos de explicarlo con un ejemplo para que se entienda mejor.

Supongamos que pedimos el 31/03/2016 un crédito de $ 100.000 a 10 años, es decir a 120 meses.  

FECHA	CAPITAL $	COTIZ UVA	CAP EN UVA	CUOTAS	CUOTA EN UVA	CUOTA EN $	CAP FINAL UVA	CAP FINAL $
31/03/2016	100.000,00	14,05	7.117,44	120,00	59,31	833,33	7.058,13	99.166,67
31/03/2017	115.622,78	18,05	6.405,69		59,31	1.070,58	6.346,38	114.552,19
31/03/2018	128.740,21	22,61	5.693,95		59,31	1.341,04	5.634,64	127.399,17
31/08/2018	139.630,49	25,87	5.397,39		59,31	1.534,40	5.338,08	138.096,09

El UVA funciona como si fuera una moneda extranjera. Es decir, nos otorgaron $ 100.000 y el índice a la fecha de compra era de $ 14,05, lo que nos están prestando son 7.117,44 UVA (100.000 dividido 14,05)

Por lo tanto nuestra cuota mensual en UVA fue de 59,31 UVA (7.117,44 dividido 120).

Entonces la cuota en pesos del primer mes es $ 833,33 (59,31 por 14,05). A esta cuota se debe agregar el interés, que en el inicio era de 3,5% anual en Banco de la Nación y 8% anual en los bancos privados. Esto sumaría $ 250 en el primer caso o $ 666,67 en el segundo. Teniendo en cuenta que en ese momento la tasa anual para créditos hipotecarios tradicionales era de 14% o 15% anual, en principio, el sistema parecería ventajoso.

¿En dónde hace agua es sistema entonces? En el ajuste por UVA.

No tomaremos en cuenta en nuestro análisis el cálculo de intereses porque su incidencia es similar a cualquier otro crédito hipotecario. Sólo como dato adicional podemos informar que la tasa original de 8% para créditos UVA está hoy en 14,5%. Pero esto no es lo más grave. Esto pasó con todos los créditos a tasa variable.

Nos limitaremos entonces a considerar sólo el ajuste por Índice UVA:

Al 31/03/2017, un año después nuestra deuda en UVA pasó a 6.405,59 (7.117,44 original menos 12 cuotas por 59,31). Hasta ahí todo bien salvo que el índice UVA a esa fecha fue de $ 18,05 por lo que la deuda en pesos era en ese momento de $ 115.622,78 (6405,59 por 18,05), ¡Pagamos todo un año y nuestra deuda en pesos en lugar de disminuir aumentó! La cuota de ese mes ya es de $ 1.070,58 (59,31 por 18,05) más intereses.

Un año después, el 31/03/2018, el Índice UVA fue de $ 22,61 por lo que la cuota mensual subió a $ 1.341,04 más intereses, pero lo que es peor, el saldo de deuda después de pagar 24 cuotas valía 5.693,95 UVA, igual a $ 128.740,21.

Al 31/08/218, fin del mes pasado, el Índice UVA fue de $ 25,87, influenciado por la corrida cambiara de los últimos meses que empujó el IPC (inflación), por lo que la cuota sube a $ 1.534,40, y la deuda en pesos después de haber abonado 29 cuotas es de 5.397,39 UVA equivalente a $ 139.630,49

Alguien podrá argumentar que la propiedad que se haya adquirido se revaluó en forma equivalente al crecimiento del dólar, por lo que la deuda en pesos, aún aumentando nominalmente (de 100.000 a 139.630) representa un porcentaje menor sobre el valor de la propiedad que lo que representaba el préstamo inicial al momento de la compra. Es posible que este razonamiento sea correcto.

Pero el problema es que los sueldos no crecieron en la proporción que lo hizo el crédito hipotecario. El resultado es que aquellos asalariados que accedieron a un crédito UVA tienen cada vez más dificultades para sobrellevar el sistema.

Espero haber sido claro en el análisis.

Osvaldo Villalba

12/09/2018