Hace dos años el
gobierno nacional presentó una línea de créditos hipotecarios que llamó UVA
(Unidad de Valor Adquisitivo) y que, por las bajas tasas con que comenzó,
representaba a priori una cuota inferior al alquiler.
Los créditos se
ajustan por el Índice UVA que publica el Banco Central en cuyo cálculo tiene un
importante incidencia la variación en el IPC (índice de precios al consumidor), que en
forma coloquial conocemos como inflación.
Lo que nadie explicó,
(y no pienso que sea un olvido), es que no sólo la cuota se ajusta por el
índice UVA sino también el capital adeudado. Trataremos de explicarlo con un
ejemplo para que se entienda mejor.
Supongamos que
pedimos el 31/03/2016 un crédito de $ 100.000 a 10 años, es decir a 120 meses.
|
FECHA
|
CAPITAL $
|
COTIZ UVA
|
CAP EN UVA
|
CUOTAS
|
CUOTA EN UVA
|
CUOTA EN $
|
CAP FINAL UVA
|
CAP FINAL $
|
|
31/03/2016
|
100.000,00
|
14,05
|
7.117,44
|
120,00
|
59,31
|
833,33
|
7.058,13
|
99.166,67
|
|
31/03/2017
|
115.622,78
|
18,05
|
6.405,69
|
59,31
|
1.070,58
|
6.346,38
|
114.552,19
|
|
|
31/03/2018
|
128.740,21
|
22,61
|
5.693,95
|
59,31
|
1.341,04
|
5.634,64
|
127.399,17
|
|
|
31/08/2018
|
139.630,49
|
25,87
|
5.397,39
|
59,31
|
1.534,40
|
5.338,08
|
138.096,09
|
El UVA funciona como
si fuera una moneda extranjera. Es decir, nos otorgaron $ 100.000 y el índice a
la fecha de compra era de $ 14,05, lo que nos están prestando son 7.117,44 UVA
(100.000 dividido 14,05)
Por lo tanto nuestra
cuota mensual en UVA fue de 59,31 UVA (7.117,44 dividido 120).
Entonces la cuota en
pesos del primer mes es $ 833,33 (59,31 por 14,05). A esta cuota se debe
agregar el interés, que en el inicio era de 3,5% anual en Banco de la Nación y
8% anual en los bancos privados. Esto sumaría $ 250 en el primer caso o $ 666,67
en el segundo. Teniendo en cuenta que en ese momento la tasa anual para
créditos hipotecarios tradicionales era de 14% o 15% anual, en principio, el
sistema parecería ventajoso.
¿En dónde hace agua
es sistema entonces? En el ajuste por UVA.
No tomaremos en
cuenta en nuestro análisis el cálculo de intereses porque su incidencia es
similar a cualquier otro crédito hipotecario. Sólo como dato adicional podemos
informar que la tasa original de 8% para créditos UVA está hoy en 14,5%. Pero
esto no es lo más grave. Esto pasó con todos los créditos a tasa variable.
Nos limitaremos
entonces a considerar sólo el ajuste por Índice UVA:
Al 31/03/2017, un año
después nuestra deuda en UVA pasó a 6.405,59 (7.117,44 original menos 12 cuotas
por 59,31). Hasta ahí todo bien salvo que el índice UVA a esa fecha fue de $ 18,05
por lo que la deuda en pesos era en ese momento de $ 115.622,78 (6405,59 por
18,05), ¡Pagamos todo un año y nuestra deuda en pesos en lugar de disminuir
aumentó! La cuota de ese mes ya es de $ 1.070,58 (59,31 por 18,05) más
intereses.
Un año después, el
31/03/2018, el Índice UVA fue de $ 22,61 por lo que la cuota mensual subió a $
1.341,04 más intereses, pero lo que es peor, el saldo de deuda después de pagar
24 cuotas valía 5.693,95 UVA, igual a $ 128.740,21.
Al 31/08/218, fin del
mes pasado, el Índice UVA fue de $ 25,87, influenciado por la corrida cambiara
de los últimos meses que empujó el IPC (inflación), por lo que la cuota sube a $
1.534,40, y la deuda en pesos después de haber abonado 29 cuotas es de 5.397,39
UVA equivalente a $ 139.630,49
Alguien podrá
argumentar que la propiedad que se haya adquirido se revaluó en forma
equivalente al crecimiento del dólar, por lo que la deuda en pesos, aún
aumentando nominalmente (de 100.000 a 139.630) representa un porcentaje menor
sobre el valor de la propiedad que lo que representaba el préstamo inicial al
momento de la compra. Es posible que este razonamiento sea correcto.
Pero el problema es que
los sueldos no crecieron en la proporción que lo hizo el crédito hipotecario.
El resultado es que aquellos asalariados que accedieron a un crédito UVA tienen
cada vez más dificultades para sobrellevar el sistema.
Espero haber sido
claro en el análisis.
Osvaldo Villalba
12/09/2018
